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2025演绎“政策为纲 价格为锚”
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
2024年最后一天，戚金兴掌舵的滨江集团，连下三子。
12月31日，杭州土拍收官之战，共出让7宗土地，滨江狂揽三宗，总价超过50亿元。其中两宗为独立拿地，一宗是与贝壳、兴耀联合出手。
作为“杭州一哥”，滨江延续区域深耕打法，成为杭州土拍市场的拿地主力，2024年斩获23宗地，22宗位于杭州。外省市场，仅在南京拿了一块地。
滨江集团证券部门人士告诉《21CBR》，南京不是重点关注的城市，此次拿地是与去年拿下的地块做相关安排。
大本营的强力支撑，让戚金兴扛住了周期冲击。他已在媒体恳谈会上预告，2024年销售额将达1100亿元左右，达成目标。
“从业32年来，今年是我最满意的一年。”戚金兴说。
逆势加仓
戚金兴领导的滨江，是唯一一家靠着单个城市，进入全国10强的房企。
滨江预告的1100亿销售额，比前一年少了近三成，但排名上升到全国第9位，居全国民营房企第一。
2024年前11个月，滨江在杭州的全口径销售额约828亿元，领先第二名绿城460亿元。
其单城销售额占总销售额的81%，比2023年末提升6个百分点。
滨江主打高端改善盘，2024年多个杭州热盘需要摇号抽签才能购买，比如滨运锦绣里开盘四次，每次中签率均保持在11%—14%之间。
“在这样的行情下，能够做到杭州今年（指2024年）拿的地都去化，甚至达到摇号程度，是非常不容易的。”戚金兴归功于当地政策带来的利好。
过去一年，戚金兴加大补仓力度。
他与合作方一起，豪掷近440亿元在杭州拿地，在当地市场占比超过四成。杭州单城土地占到滨江总土储的三分之二。
只是，2024年10月起，杭州取消新房限价，土拍竞争加大，溢价率走高，拿地成本陡增。据记者统计，2024年滨江有四宗地拿地溢价率超过30%。
比如，10月份为拿下蜀山地块，经过61轮激烈竞价，滨江以17.69亿元的价格收入囊中，溢价率高达51%。
相比2023年，滨江的拿地规模有所收缩，但权益投资额在提升。
截至2024年11月末，其权益拿地金额达277亿元，超过2023年全年，在中指研究院的权益拿地榜单中，排名上升到第六。
寻机入沪
押注单一城市，风险不小。
戚金兴的信心在于，杭州经济活跃，就业机会多、营商环境好、环境宜居。
“在最熟悉的城市，能够充分发挥我们的品牌、品质。”戚金兴提出，未来将继续投注杭州，稳住市场份额。
来源：图虫
滨江证券部门负责人告诉记者，2024年在杭州拿的地集中于核心城区，在萧山等非核心区的存货较多，正通过降价、送车位、送家装包等方案促销。
戚金兴也坦言，有五成到六成的存货，不太容易卖出。
滨江的业绩，短期承压。
2024年前三季度，公司收入407.84亿元，同比下降12%，净利润16.33亿元。
由于在省外摔过不少跟头，戚金兴在其他城市出手谨慎。截至2024年6月末，滨江的省外土储占比只有9%，主要位于深圳、南京等地。
在深圳，滨江进入8年，四个旧改项目仅有一栋写字楼开盘。2023年，滨江对浪口屋村、爱义南方大厦两个项目，共计提了15.5亿元的损失。
不过，他看好上海。
滨江曾投资合作上海黄浦区大兴街旧改项目，因各种因素陷入停滞，目前在上海无待开发项目。
“这两年的策略是除了杭州外，重点关注上海。”滨江证券部门负责人向记者透露，合作拿地的可能性更大。
准备战斗
戚金兴逆势进击的底气，在于有更厚的安全垫。
过去一年，滨江按照“主动卧倒，匍匐前进”的策略，降杠杆、降库存，卓有成效。
2024年底，滨江的有息负债余额降至305亿元，较去年高峰时下降了180亿元。期内平均融资成本3.4%，同比去年下降了0.8%，与国有房企水平相当。
“今年应该说超出了预期。”戚金兴颇为自豪的是，32年来，滨江第一次现金大于有息负债，目前银行存款余额达306亿元。
稳住大局后，戚金兴做好准备，随时出击，“只要政策的落地性、有效性更强，我就马上站起来。”他说。
2024年下半年，他领导滨江开启“大决战”，从项目、内部管理到合作等排查问题。
对于2025年，戚金兴提出了“三稳四降”目标。
“稳”即维持1000亿元的销售额，保持在行业前15名内，占全国房地产总销售额1%以上。“降”包括有息负债降到300亿元之内，融资成本降至3.3%等。
当下，步入“拼产品”的时代。
“限价时代，滨江的优势在于成本控制。限价放开后，需要提升产品的附加值。”戚金兴提到。
2024年，滨江全年交付52个项目，清盘28个项目，考验集团的产品兑付能力。滨江的千万豪宅项目“观翠揽月轩”，一度部分购房人拒绝收房。
2024年下半年，滨江专门组建了一个产品升级小组，戚金兴亲任组长，计划追加投入提升品质。
他在媒体恳谈会上强调，2025年会重点提升产品力，带动去化率，“在一些即将交付的项目进行加配，追投500-2000万元不等。”
戚金兴住在钱塘江边，很多人问他，潮水什么时候最大？他回答，8月份，上游的河水满一些，加上东风，就是潮水最大之时。
“现在是最好的行业环境。”戚金兴希望借力东风，推动滨江这艘总资产超2780亿的大船，行得更远。
题图来源：图虫
图片来源：滨江集团，除标注外