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楼市长升数十年，港人买楼可谓「坐喺到发达」；如今经济步入转型期，却苦无新的增长动力可接棒。对于港楼长远能否翻身，近年已退休的资深地产分析员张一鸣（Derek）接受本报专访时表示，长远香港楼价前景全取决于一项因素──就是香港在国际上是否还具有足够竞争力，惟目前来看形势甚具挑战；加上大湾区持续融合，香港营商成本及资产价格将愈来愈难维持高溢价，料向下调整的过程会「痛苦且漫长」；如要突破困局，香港今后几年能否成功转型甚为关键。

久未接受传媒访问的张一鸣最近复出露面，他形容近年身边朋友「冇一个快活」。他说：「现时中小企都挨紧5厘至7厘息，经济点会好、楼市又点会好？就算（政府）放松炒卖，都要供应有短缺先得。」

营商成本太高 生意流向湾区

张一鸣坦言，香港已经没有时间本钱「再拖延」，因此想走出来「做坏人、问问题」。他认为，目前香港内外正面临诸多挑战，其中一大难关就是营商成本太高，导致产品及服务的性价比不够吸引。

随着高铁等大型基建相继落成，跨境往来时间大为缩减，张一鸣表示，香港融入大湾区属国家大势所趋，两地边境亦只会愈来愈开放，指「我哋要问自己，点解当大湾区性价比高咁多，仲要喺香港消费？如果香港唔能够justify自己的高成本，生意和资金就会不断流向大湾区，对香港价格造成压力，直至两地价格差异缩小到香港重新再有竞争力，下一次商业周期先会展开」。

他续称，业主只有舖位丢空才会被迫减租，员工亦要到被裁才会接受减薪，不讳言「整个（成本）调整的过程系会非常痛苦同漫长，更何况深圳自己都仲『内卷』紧」。此外，各类物业当中，张一鸣认为住宅形势较好，因只要肯减租就会有刚性需求；相反写字楼及商舖，租户赚不到钱时减租也没有用，坦言难料零售何时见底。

港股板块「闷蛋」 难吸外资

至于现时是否置业良机，2012年曾出书分析港楼十大周期的张一鸣指出，长远而言楼价是否持续向上，取决于香港在国际层面能否保持足够竞争力，只要香港竞争力够高，持续吸引人流、资金流，相信「下一个周期的高位就一定会高过上一个周期（高位）」。张一鸣透露，他除了自住物业外，已没有投资港楼，目前亦不打算入市。

说到香港最核心竞争力，必定为国际金融中心地位。张一鸣直言，港股近年难以吸引外资，因所有板块都很「闷蛋」，表现乏善可陈，反而地缘政治和交易成本影响仅属次要。外资不落场，港股便流动性不足兼估值低迷，进而吸引不到好公司来港上市，形成恶性循环。

有见及此，他建议，香港应积极向中央争取，引导出海成功、具卖点的内地行业巨擘如TikTok等来港上市，以扭转外资对港股「闷蛋」的观感，持续引发投资者兴趣，才有望打破循环，称「希望宁德时代决定来港是个好开始」。张一鸣又说，放眼国际没有一个超级大国是没有国际金融中心，而香港是中国唯一一个，这对中国而言很重要，相信中央会支持。

吁抢别人优势 勿再做绅士

另一方面，张一鸣最忧虑的支柱产业为航空业，他指大湾区至少有5个机场，不少正积极壮大业务，如深圳即将完成第三条跑道及有新客运大楼，拟大增国际长途航班；广州又已宣布兴建新机场。内地机票价格低廉，张一鸣认为大湾区空运未来将陷严重「内卷」，倘香港失去竞争力就很大件事，倡政府一定要预早计划如何保持优势。

张一鸣感叹，港人享受了数十年「买楼坐喺度发达」，传统产业竞争能力逐步消退，缺乏创新精神，未来关键在于这几年能否捉紧优势，要做到「别人的优势也要抢、人家成功的事也要抄，不能再如以往般绅士」。

「新香港人」做特首利争政策

澳门新任特首岑浩辉非澳门土生土长，外界视为打破了传统上「澳人治澳」的惯例。张一鸣相信，作为特首最重要的工作是「识玩内地的政治」，借此为香港争取最佳政策及资源，香港发展得好才能贡献国家，故他认为香港特首由「新香港人」出任，或更合适。

早前全国人大常委会法工委、基本法委员会副主任张勇来港，提到「港人治港」也非指本港只能由港人治理，引发外界许多讨论。张一鸣表示，本港内部政治已无大风险，现在特首更重要的工作，是要识处理「外部政治」，当中包括对内地的关系，如何在区内争取资源及好政策，并说服中央。

张一鸣直言，香港人普遍不懂得「玩内地的政治」，举例笑说自己早年在内地工作，曾参与一饭局，席间谈得兴起，用语逐渐由普通话转为乡下话，谈论的话题是某位政治人物「秘史」，当时他感到自己真的是个「局外人」。故他认为，由熟悉内地政治的非土生土长香港人来出任特首，或对香港更为有利。

采访、撰文：陈远威、吴绮慧

（转自：信报手笔）