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深圳新房走过了至暗时刻。
据乐有家统计，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增长20.1%；全年新房成交均价5.40万元/平方米，同比下跌10%。
赵科（化名）贡献了其中一个数据，去年国庆假期期间，观望许久的他果断买下深圳南山区一套改善型住宅，单价约6万元/平方米，“政策转向了，就下手了”。
01
去年9·30后出现4个“日光盘”
《每日经济新闻》记者注意到，2024年深圳楼市从四季度开始转向，全年5个“日光盘”中，除海德园二期的100多套房源在去年7月开盘售罄外，其余4个都是9·30政策后出现的，如深业上城学府、中建观玥名邸、深铁阅云境、中建鹏宸云筑。
乐有家营销总裁孟凡振在接受每经记者采访时表示，9·30政策后深圳买房门槛大幅度降低，吸引更多购房需求进入新房市场，尤其是外地客户的涌入，给深圳楼市带来新活力。此外，主要产品设计符合当前居住需求，价格折扣给到位，2025年深圳楼市大概率仍会出现“日光盘”。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟在接受每经记者采访时也表达了类似观点，在其看来，价格是关键，区位、配套也有影响。
具体来看，中建观玥、中建鹏宸云筑价格优势明显，与周边二手倒挂。深业上城学府则是价格优势、学位好、区位不错，综合素质皆不错。深铁阅云境有价格优势，且位于东部最有潜力区域。海德园则是价格倒挂，核心区位，学位好，各方面综合素质高，受到市场热捧。综合各方面看，价格优势是必备条件，区位在各区也相对不错。
乐有家统计显示，细化到2024年各月，12月一手住宅成交6769套，环比11月下跌16%，但仍维持着较高水平，是去年全年月度成交第二高点。2024年深圳一手住月均成交3164套，与2023年月均2635套比起来，有明显提高，涨幅20%。
某资深地产人士在接受每经记者采访时表示，深圳2024年12月一手新房住宅成交量对比11月，不管是数据还是在市场中感受到的温度，都是下行的，还是多方面原因导致的下行。主要原因是9·30政策后两月新房成交太火爆了，消化了一批急刚需和市场上相对好的房源，并且好的楼盘对比去年9月底之前价格也有所上涨。
02
“新房最艰难的时期已经过去”
价格方面，2024年全年深圳新房成交价格整体呈现下滑态势，但四季度明显“止跌回稳”，连续2个月小幅上涨。据乐有家研究中心统计，2024年深圳新房最终回到“5字头”，以12月的5.09万元/平方米收官。
邹少伟在接受每经记者采访时表示，房企在2023年大力促销基础上，2024年上半年继续优惠，部分项目直接加大折扣力度，甚至调整备案价，突破八五折限制。从目前看，新房市场价格已经企稳，个别开发商甚至涨价，2025年将继续延续这一局面，大多项目会维持目前价格。
在开发商齐力降价促销的去库存下，2024年年末新房住宅存量及去化时间为近三年来最低。而就近几年土地市场供应量来看，业内普遍认为未来深圳新房市场控供应将成为常态。
据深圳中原研究中心统计，2024年新房住宅供应量为近六年最低，近十年仅高于2017、2018年。未来深圳楼市控供应将为常态，2024年新房住宅供应面积418.8万平方米，同比下降27.7%；供应套数39672套，同比下降30.3%。在严控增量、优化存量背景下，供需平衡成为着重点，未来供应预计仍将维持在低位。
邹少伟认为，供应量可能面临进一步萎缩局面，控增量是趋势，供应量的下滑也会导致成交量难以往上走，整体呈现量价皆稳的局面。目前深圳新房存量降至400万平方米以下，较2023年年底下滑23.0%；去化时间约12.3个月，较2023年底大幅下滑7.0个月。
对于后续楼市判断，有资深地产人士认为，按照过往惯例，春节后都有一波小阳春，如果今年节后再有小阳春，叠加实际利好刺激，在去年10月上涨的房价基础上，会进一步上涨，整体市场面会更好。
邹少伟指出，2024年深圳新房走出低谷，“日光盘”再现，未来持续出现概率大。一方面，市场会继续回暖，市场预期好转；另一方面，未来新房供应会持续处于低位，新房稀缺性会提高，竞争会逐步减小。各方面综合来看，新房最艰难的时期已经过去，只要价格合理，“日光盘”肯定会持续出现。
孟凡振认为，预计2025年上半年新房市场价格仍会震荡波动，随着月均交易量稳定在4000～5000套后，价格也会随之企稳。