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大宗资产交易是商业地产投资情绪的晴雨表。随着经济的不断复苏以及商业地产价格持续调整，2024年，北京商业地产大宗资产交易规模持续回升。
据仲量联行、CBRE世邦魏理仕等机构数据统计，2024年，北京商业地产大宗资产交易同比出现不同程度的增长。同时，在过去一年的商业地产大宗资产交易中，也出现一些较为明显的交易特征，诸如零售物业持续受到投资人的广泛关注、法拍项目数量增多等趋势。
北京大宗资产交易金额同比上升27%
从单季度来看，世邦魏理仕统计数据显示，2024年第四季度，北京物业投资市场一共录得16笔交易，共计交易总额99.3亿元，环比增长129%。
从全年来看，据仲量联行统计，2024年北京房地产投资市场共录得38宗交易，成交量约427亿元，相较于2023年的成交总量上升27%，实现连续两年增长，但仍然低于过去5年成交金额的平均水平509亿元。
2019–2024年北京房地产投资
市场成交金额（单位：亿元）
从交易类型来看，2024年全年办公楼共计录得17宗成交，占房地产大宗交易数量的45%，占总成交金额的36%，仍为最主要资产成交类别。
仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜分析称，如果按照交易金额，办公楼2024年占比36%，前一年占比63%。这一变化反映出投资者在选择办公楼时的新趋势，他们更倾向于投资体量较小、总价相对较低且单价极具性价比的办公空间。
除了办公楼外，世邦魏理仕报告认为，2024年全年，综合体、零售物业、工业物流交易金额同比提升较为明显，推动资产类型分布更显均衡。其中，底商或裙楼商业愈发受到企业买家的关注，机构投资者则加强在零售物业、工业物流以及酒店公寓板块的布局。另外，核心区域资产因其区位稀缺性受到企业和个人买家的青睐，加上可投物业增加，全年成交活跃度显著提升。随着越来越多的优质资产涌现到市场，以及买卖双方价格预期进一步收窄，各板块的资本化率持续走高，对交易达成起到促进作用。
值得关注的是，2024年，零售物业受到投资人的广泛关注。据仲量联行统计，全年北京零售物业共录得6宗成交，按成交数量及金额计算，占比分别为16%及13%。大家保险、新华人寿、泰康保险等险资均有项目落子。
零售物业交易增长背后得益于公募REITs（不动产投资信托基金）的常态化发行。2024年，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，基础设施REITs从试点走向了常态化发行。
通过公募REITs，优质的底层资产能够顺利实现退出机制，这一机制促进了市场交易速度的加快。
“尽管2024年商业地产市场普遍面临挑战，我们仍看到内资投资者尤其是险资机构，在零售物业及长租公寓赛道频频出手。”徐茜茜表示：“随着工商业用地利好政策落地，资产估值将迎来直接的利好影响，也将在未来持续推动投资市场的活跃度。”
世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示：“2024年北京全市大宗交易同比稳步增长，使得市场对北京优质资产的流动性有更多期待，尤其是零售物业、工业物流、保障性租赁住房和养老公寓等可通过公募REITs退出的底层资产。此外，北京市政府2024年发布多项城市更新政策，对土地使用权延期、工业用地增容等活动的价款补缴要求有更清晰的界定，有望推动核心型、增值型投资需求。”
具备吸引力的价格是投资者关注重点
从买家类型来看，在2024年北京商业地产大宗资产交易中，投资型买家占比较多。
仲量联行数据显示，38宗交易中，多数为投资型买家成交，按成交金额占比达到79%。外资机构活跃度略有回升，按成交金额占比达到24%，主要交易包括一季度友邦人寿收购凯德星贸广场95%股权，以及普洛斯引入外资基金，投资位于顺义的环普国际科创园。
徐茜茜称：“经过对买家的深入分析，我们发现投资型买家相比之前两年有一个很大幅度的上升。投资型买家什么时候会出手？一定是交易具有性价比的时候。”
此外，如果从交易规模来看，2024年，小体量的交易数量增多，录得5亿元以下交易共12宗，接近全年交易数量的三分之一；同时，法拍项目数量增多，全年共录得8宗法拍，占全年成交数量的21%。
为何法拍房占比增多？徐茜茜表示，从法拍房成交单价来看，实现了历史新低。投资机构敏锐地捕捉到了市场中的法拍房机遇，以较低的价格竞得相关项目，其活跃度相较于过去两年显著提升。
无论是投资型买家的增多还是法拍房数量的增多，都可以看出，具备吸引力的价格是投资者关注的重点，当然还有核心区位以及稳定收益预期。
徐茜茜指出，从业主角度来看，2024年很多业主下调了价格，促成了更多交易的产生。有一些项目在市场上挂了很长时间没有成交，但当价格出现明显下降时，可以观察到，各类投资者开始纷纷入场寻求抄底机会。