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本文来源：时代周报 作者：梁争誉

增长乏力，想要保持在场的物企玩家急需找到突破点。

克而瑞物管统计数据显示，2024年，百强物业企业的“合约在管面积比”均值下降至1.28，较2023年的1.32呈现继续下滑趋势。“这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放缓，以及市场竞争的加剧，C端、B端和G端市场压力不断加剧。”

万物云董事长朱保全亦在《2025新年贺词》中坦承，“2024年的日子并不好过”——基础物业服务行业全面内卷，企业客户付费能力显著下降，尤其是来自地产开发商侧的业务坠入谷底。

“物业企业如果能走出独立行情，就会实现突破，不愿意独立发展，就会与开发商一起经历这个周期。”如何找到新的增长点以走出周期？万物云选择“两条腿走路”——做强主业、探索副业。

2025开年，万物云官宣一单收购，斥资2.27亿元收购中洲物业，扩大其在住宅物业服务领域的规模和市场份额。与此同时，万物云依托蝶城资源协同，探索构建“蝶城+社商”新生态，与母公司万科通过“以资抵债”的方式置换多个社区商业项目，走上社商资产运营的舞台。

图源：图虫创意

2.27亿收购中洲物业

做强主业依然是万物云与经济周期周旋的策略。

2024年12月31日，万物云与中洲投资签署股权转让协议，作价2.27亿元收购中洲物业100%股权。这笔收购与万物云蝶城战略契合，有助于强化其蝶城战略的推进与综合竞争力的提升。

中洲物业成立于1999年，是一家专注于提供住宅物业服务的物企。根据公告，2023年，中洲物业项目整体收缴率在86%以上，交付5年以上项目普遍收缴率在90%以上，平均单位平方收入为4.06元，2024年前9个月实现营收约2.56亿元、净利润9465.5万元。

中洲物业旗下的44个住宅类项目包括37个在管项目、7个未接管项目，年化合同收入3.04亿元，可并表收入2.88亿元，主要分布在深圳、成都等城市，其中97%的项目位于万物云价值街道范围内。收购完成后，万物云预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，提升在重点城市价值街道的密度。

万物云方面表示，通过蝶城改造和运营，公司将改善服务体验、提升运营效率和客户满意度，扩大在住宅物业服务领域的规模和市场份额，增强盈利能力和综合竞争力。

万物云于2021年提出蝶城服务模式，并确立为核心战略。截至2024年6月末，万物云蝶城底盘数量增长至642个，住宅物业服务实现收入93.16亿元，同比增长14.2%，创造毛利12.46亿元，同比增长21.4%。万物云称，得益于蝶城内流程改造工作的顺利推进，2024年上半年其住宅物业服务毛利率提升至13.4%，同比增长0.8个百分点。

此次收购中洲物业，亦是朱保全“分水岭论断”的一次实践。

“2023-2025年是物业企业独立性表现的分水岭。如果说2022年之前，物业企业主要依托中国房地产开发企业的增量，或者与开发商母公司之间的关联交易，而接下来，物业企业需要走出自己的独立行情，比如收入来源于非关联单位、项目来源于完全的市场拓展。”

万物云依托蝶城战略，构建了扎实的市场化拓展能力。万物云称，得益于万科物业的良好口碑和不断迭代的服务模式，其在存量住宅市场的市拓能力始终位于行业顶尖水平。2024年上半年，万物云新获取221个、共12.76亿元饱和收入的住宅市场合同，在蝶城内获取存量项目的中标率达到74.0%；在管的4095个项目中，来自第三方的有2467个，占比约60.24%。

“物业企业如果能够向上延展，反向订制不动产与设施投资，那就会形成完全不同的格局，”朱保全说。

试水社区商业开拓“副业”

行业调整期，在物业费收缴率、客户付费能力均显著下降，而资本市场对企业盈利能力依然保持期待的双重压力裹挟下，万物云势必要给出新的解题答案。

朱保全提出“蝶城+社商”的构想，“没有一家商管企业能够成功解决社区mall与周边居民的关系，万物云提出‘蝶城+社商’，就是希望能够在蝶城范围内找到经营不太好的社区商业，并对它进行改造。”

所谓“蝶城+社商”，即通过对蝶城范围内经营不善的社区商业进行改造，注入蝶城服务，并借助万科物业在管的社区居民与社区mall之间的消费联动，带动商户和商业的增长，形成社区商业、品牌商户与消费者的良性生态。

“商业地产领域有很多很牛的项目，有很多很伟大的公司，我想我们再去做SKP，可能爱马仕都不干了。中国有太多重奢商场，也有大把8-12万平方米的商业，但是并没有成气候、成规模的社区商业。商场需要Lululemon，社区商业要的是‘花姐’。”这是万物云试水社区商业的初衷。

“1000个蝶城需要1000个邻里中心——恰恰是这样的想法，我们一方面能够跟万科地产之间实现应收帐款的回收，同时有机会找到一些蝶城范围内、能力范围内的社区商业去做资产运营，让财务报表更加好看，也为‘蝶城+生态’创造更好的延展性。”朱保全说。

基于这一想法，2024年万物云以应收帐款置换万科多项资产，包括武汉新唐万科广场、上海滨江万科中心、沈阳鹿特丹广场等社商项目。

“万物云既要实现对万科应收账款的回收修复财报，又要挑选出匹配公司能力的资产。”在朱保全看来，“既不能拿太好的资产，也不能拿太差的资产”，“要拿物业公司接盘后能干好的资产”。

万物云接收的首个社商资产武汉新唐万科广场，在万物云唐家墩蝶城中，500米核心圈内在管住宅项目4个，合计在管9462户。万物云方面透露，接收武汉新唐万科广场，适配其蝶城战略，调整后运营效果明显提升，未来将持续研究如何发挥蝶城优势。

万物云的目标并未止步于资产运营。

2024年12月，万物云与高和资本签署战略合作协议，拟共同创设社区商业基金，首期资金将注入武汉新唐万科广场、上海滨江万科中心两个社商项目。“把资产弄过来运营好，别人才知道你会跳舞。”朱保全希望，社区商业基金当中资产NOI（运营净收入）能够达到5%以上，进而能够发行REITs，“我们并不希望将来变成一个重资产公司，未来会通过社区商业基金的方式把这些资产出掉，保留与社商连接、运营的能力。”

关联方应收账款风险基本出清

在房地产行业仍未走出周期的当下，修复财务报表，万物云也需要化解关联方潜在风险，压降应收帐款规模。

2024年12月31日，万物云连发三则关联交易公告，涉及债务清偿协议、股份转让协议、资产收购协议。加上12月26日、11月29日、11月1日发布的股权转让协议，万物云在2024年最后两个月与万科达成6笔交易，意在解决应收帐款欠款问题。

6笔交易涉及多宗资产，分别为武汉新唐万科广场、上海滨江万科中心、北京住总万科广场、深圳创智云中心、沈阳鹿特丹广场以及通过工抵方式获得价值7.12亿元的住宅、商铺、写字楼和车位资产包。

上述资产质量较好，5个商业项目分别位于北京、深圳、武汉、沈阳，住宅资产包主要位于广州、南京、厦门、天津等一二线核心城市。

具体来看，北京住总万科广场资产包标的物为北京住总万科广场写字楼3号楼及4号楼的2-5层，共20套办公用房，总面积3072.46平方米，万物云以5500万元关联方应收帐款为代价获取其100%股权，交易对价公允；上海滨江万科中心地处陆家嘴核心地段，经营业态涵盖商场、写字楼，辐射范围内在管项目19个，其中10个为住宅楼盘，在管小区户数10766户，拥有蝶城内高密度的相对优势。

这6笔交易完成后，万物云独立性显著提升。

万物云公告称，预计2024年下半年累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款约12亿元。截至2024年末，万物云2024年持续关连交易对于集团整体收入占比预计为低于9.8%，2021年至2023年分别为19.2%、16.0%、13.5%，占比持续下降。

万物云表示，持续关连交易业务规模下降主要影响并带来开发商增值服务收入与利润的降低，但公司通过积极回款举措，确保了关联方贸易应收账款余额未升反降，有效控制了相关风险，基本实现公司2024年度中期的管理规划。

中信建投证券的一份研报指出，万物云积极推动以资抵债，降低关联交易占比，虽然短期内或将会对公司业绩产生一定压力，但也将提高公司运营的独立性，有效控制大股东潜在的回款风险和减值损失，有助于公司中长期经营向好。

与万科的应收账款风险基本完成出清，独立性因此增强，如朱保全所说，万物云“面对无常，充满力量，满怀希望”。