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碧桂园、万科、融创中国、龙光集团、*ST金科等公司债务重组或重整事宜均有新进展
◎记者张良
岁末年初，房企化债迎来新一轮的进展。1月9日晚间，碧桂园宣布境外债务重组提案的关键条款已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识。同日，万科控股子公司2019年的一笔期限不超过5年的保险资管债权投资计划，到期日调整至2026年12月31日。此外，融创中国、龙光集团、*ST金科等公司的债务重组或重整事宜亦有新进展。
同策研究院联席院长宋红卫认为，房企化债取得新进展是相关方积极努力的结果，鉴于2025年仍是房企债务集中到期的时间点，预计房企化债工作在2025年将会进一步提速。
碧桂园、万科积极化债
1月9日晚间，碧桂园发布公告称，公司境外债务重组提案的关键条款已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，如果该重组提案得以落实，将使公司实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元；包括将债务到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
境外债务方面，截至2023年12月31日，碧桂园有应占有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元。碧桂园境外债务重组提案拟给予债权人五个经济选项，以将其范围内债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据及贷款融资，向债权人提供以下架构：在交易的生效日将债权人所持相关范围内债务通过要约回购出售给公司，以换取现金，价格较该等范围内债务的面值存在折让；纯粹股权化；年期延长及部分股权化；年期延长并设有本金削减；仅延长到期日，不设本金削减。
作为重组提案的一部分，碧桂园控股股东正在考虑进一步对公司的资产负债表进行去杠杆化，其中包括将其在2021年12月至2023年9月期间向公司提供未偿还本金总额为11亿美元的股东贷款部分股权化。
“目前碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。”有接近碧桂园的知情人士表示。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，碧桂园提供了较为丰富的工具供债权人选择，有助于促进方案达成。如果方案最终落实，则能够实现去杠杆，优化资产负债表。不过即使债务重组完成也只是走出债务“泥潭”的第一步，碧桂园仍需要充分改善经营基本面。
万科于1月9日晚间发布公告，公司控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资，公司为该笔融资提供连带责任保证担保，担保期限为全部债务履行期限届满之日起2年。截至目前，本次融资余额20.4亿元，经协商本次融资到期日调整至2026年12月31日。
自去年以来，万科一直积极采取多种举措促进回款，保障公司公开债务顺利兑付。截至2024年9月30日，万科回款金额超过1800亿元，回款率超过100%；实现新增融资、再融资超770亿元；积极推进大宗资产交易，2024年前三季度签约金额超200亿元。通过全力行动，万科持续降解存量债务，2024年1至9月偿还有息负债约700亿元。
针对市场关注的2025年债务兑付问题，万科向上证报回应称，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
多家房企公布化债进展情况
近期有不少房企相继公布了债务重组或重整的最新进展情况。融创旗下“H1融创03”重组方案于近日获得表决通过。这意味着，融创自公布境内债整体重组方案以来，已有八只债券争取到持有人支持重组。而尚未形成有效决议的最后两只债券，分别为“H融创05”和“H融创07”，这两只债券最晚应于2025年1月21日进行分期本息偿付。
1月6日，龙光集团宣布，公司已就有关境外债务的整体重组方案的条款与若干境外债权人达成一致，整体重组方案将涉及（其中包括）注销境外债务，以换取各境外债权人有权选择包括现金支付、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据等四个选项中的一个或多个选项。
1月6日晚间，*ST金科公告披露，公司、重庆金科、管理人、上海品器联合体已与深圳久银投资、天津启重圣源、武汉寒树等16家财务投资人分别签署了《重整投资协议》，累计投资约10.68亿元，合计受让标的股份约10.27亿股。
据公告，产业投资人及财务投资人将合计支付投资款26.28亿元，受让标的股份合计30亿股。其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元，受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元，受让标的股份18亿股。
*ST金科的经营方案显示，公司将以司法重整为契机，化解流动性风险、消除债务负担、淘汰低质低效资产，从根本上改善经营发展质量，有望成为本轮房地产行业出险中率先脱困重生的上市公司。重整后的公司将主要布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营不良资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长曲线。
在政策利好下做好债务接续
宋红卫表示，房企的债务化解工作节奏在加快，近两年相关各方的心态发生较大的变化，大多数债权方意识到把预期降低是推动房企债务重组的必要条件。同时，国家在防范化解房地产行业风险方面也给出积极的政策指引和支持，增强了房企资产变现的能力，也让债权人看到了化债的希望。另外，房企也在积极自救，给出相对合理的债务重组方案，并积极与债权人沟通，让债权人感受到企业化债的诚意，这也是推动化债工作的重要基础。
克而瑞研究中心总经理林波认为，对于房地产企业而言，要在现有政策利好背景下做好债务接续，可以通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”；还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。房企应对土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。